Haus bauen oder kaufen?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder können künftige Immobilienbesitzer ein Haus bauen oder sie kaufen ein bestehendes Objekt. Oftmals ist der Kauf die günstigere Variante. Dafür bietet der Bau die Möglichkeit, alle individuellen Wünsche zu erfüllen. Ein Vergleich der beiden Möglichkeiten.

Was ist günstiger: Haus bauen oder kaufen?

Grundsätzlich gilt: Der Hauskauf als solcher ist meist günstiger, als selbst zu bauen. Denn der Bau einer neuen Immobilie kostet einen größeren Planungsaufwand und muss beispielsweise mit einem Architekten abgestimmt werden. Ist die Immobilie bereits erbaut worden, entfallen diese Kosten entsprechend.

Zudem ist der Hauskauf gerade dann günstiger, wenn es sich um ein älteres Objekt handelt – zumindest auf den ersten Blick. Denn zusätzlich zum Kaufpreis können noch Modernisierungskosten kommen, wenn die Immobilie erst noch auf Vordermann gebracht werden muss.

Unter dem Strich gilt daher: Es sollte immer alle Kosten, die mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie einhergehen, aufgelistet und verglichen werden.

Tipp: Fertighaus

Oft kann auch die Anschaffung eines Fertighauses eine preiswerte und schnelle Lösung sein. Viele Anbieter werben hier gerade mit den Möglichkeiten, trotz vorgefertigter Bauteile zu einem vielfach individuell gestalteten und doch bezahlbaren Eigenheim in kurzer Zeit zu kommen.

Welche Vorteile und Nachteile haben beide Varianten?

Wer sich überlegt, ob ein Haus zu bauen oder zu kaufen besser ist, wird immer auf die persönliche Situation schauen müssen und vor diesem Hintergrund die jeweiligen Vor- und Nachteile abwägen:

Vorteile beim Haus bauen:

• Standort nach eigenen Wünschen wählbar
• große Gestaltungs- und Einflussmöglichkeiten bei Größe, Zuschnitt und Ausführung des Eigenheims
• Bauweise, Baumaterialien, Infrastruktur und Technik auf dem modernsten Stand
• hohe Energieeffizienz
• Gewährleistungen bis zu 5 Jahre
• Einzug als Erstbewohner
• Prestige und Selbstverwirklichung eigener Ideen als Bauherr in eigener Sache

Nachteile beim Haus bauen:

• der eigene Hausbau ist in der Regel teurer als der Kauf aus dem Bestand
• passende und bezahlbare Grundstücke für Neubauten lassen sich nicht leicht finden und liegen oft außerhalb (Stadtrand)
• Kosten und Dauer sind schwer zu kalkulieren – es bleiben Projekt- und Kostenrisiken (z.B. teure Bauverzögerungen)
• der Bau in Eigenregie ist keine schnelle Lösung für akute Platzprobleme (Familie) – dauert oft bis zu zwei Jahre
• Nervenbelastung und Baustress für den Bauherren / Bauherrin und seine / ihre Familie
• Hausbau erfordert hohen zeitlichen Aufwand und fachliche Einarbeitung in bestimmte Bereich

Vorteile beim Haus kaufen:

• meist wesentlich günstiger als ein kompletter Neubau (bei freistehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen)
• schnellere und unkomplizierte Realisierung (Kauf, Einzug)
• bessere Planbarkeit für Kauf, Finanzierung, Umzug und Einzug
• Erwerb auch in zentralen Lagen in Städten möglich
• eine bestehende Immobilie kann direkt besichtigt und bewertet werden – inklusive Umfeld und Nachbarschaft
• sofortiger Bezug bei akutem Wohnbedarf möglich
• weniger Risiken bei Kosten, Zeitaufwand und persönlicher Belastung
• Modernisierungen und Energieeffizienz-Verbesserungen nach Erwerb möglich

Nachteile beim Haus kaufen:

• Gestaltung und Selbstverwirklichung eigener Ideen wie beim Neubau kaum möglich
• die Immobilie entspricht oft nicht komplett den gesuchten Vorstellungen
• verborgene Mängel und unerwarteter Reparatur- sowie Sanierungsbedarf teilweise erst nach dem Kauf ersichtlich
• bei älteren Gebäuden lässt sich der Aufwand für Modernisierung und Sanierung schwer einschätzen
• Erwerb ohne Garantien – auch wenn Wartungen bei der Technik durchgeführt worden sind
• in der Tendenz deutlich höhere Nebenkosten bei Energie und Verbrauch, u. a. durch geringere Energieeffizienz

Erst wenn die wesentlichsten Punkte miteinander abgewogen worden sind und die Gründe entweder für einen Neubau oder einen Kauf klar überwiegen, sollten neben der Finanzierung weitere Schritte in die gewählte Richtung gegangen werden.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten bieten beide Varianten?

Abgesehen davon, dass die Bank bei einem Hauskauf den Kredit in einer Summe auszahlt, bei einem Hausbau aber je nach Baufortschritt und Kostenplan entsprechende Teilzahlungen leistet, gibt es kaum Unterschiede bei den möglichen Finanzierungen. Unabhängig davon, ob ein Haus gebaut oder gekauft werden soll, wird es in den meisten Fällen ohne eine Baufinanzierung nicht gehen. Dabei gilt: Das Haus bauen ohne Eigenkapital wird in der Regel kaum möglich sein. Zu den Finanzierungsmöglichkeiten für die Varianten zählen:

• Annuitätendarlehen: Immobilienkredite werden, ob Neubau oder zum Erwerb, in der Regel in Form eines Annuitätendarlehens vergeben. Kreditnehmer zahlen dabei über die vollständige Laufzeit gleichbleibenden Monatsraten. Darin enthalten sind vertraglich vereinbarte Tilgung sowie die fälligen Zinsen. Nach dem Laufzeitende wird meist die vorhandene Restschuld über eine Anschlussfinanzierung getilgt.
• KfW-Förderkredite: Speziell für Neubauten bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau staatlich geförderte KfW-Darlehen als Ergänzung zu einer vorhandenen Baufinanzierung an. Sind die Kriterien zum Erreichen verschiedener Effizienzhaus-Standards mit besonders niedrigem Energieverbrauch erfüllt, kann sich der Förderkredit gerade bei einem Neubau lohnen. Dann können neben günstigeren Zinssätzen besonders lukrative Tilgungszuschüsse genutzt werden. Aber auch für energieeffiziente Modernisierungen und Sanierungen im Bestand sind KfW-Darlehen nutzbar.

Besonderheiten Neubau: Wer ein Haus bauen statt kaufen möchte, dem wird das Baudarlehen in der Regel nicht in einer Summe ausgezahlt. Die Zweckbindung des Baukredits verpflichtet dazu, dass je nach Baufortschritt in einzelnen Teilen die Kreditsumme bereitgestellt wird. Voraussetzung: Die Ausgaben sind für die abgeschlossene Baustufe belegt worden und der Bauunternehmer hat seine Leistungen abgeschlossen. Da die Bank die komplette Darlehenssumme für die gesamte Bauzeit bereitstellen muss und nicht anderweitig gewinnbringend anlegen kann, entstehen dadurch Kosten. Banken verlangen daher nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit die sogenannten Bereitstellungszinsen.

Fazit: Entscheidung gründlich überlegen

Ob das Haus gebaut oder gekauft werden soll, ist grundsätzlich nicht eine Frage von richtig oder falsch. Wer sich entscheidet, sollte sich das gründlich überlegen und die vielen Gründe Für oder Dagegen genau abwägen. Für den Bau spricht vor allem, dass sich alle individuellen Wünsche verwirklichen lassen. Dafür ist der Kauf die günstigere Option.

Dagegen gibt es bei der Finanzierung für beide Varianten sehr ähnliche Wege. Finanziert wird meist über ein langfristiges Annuitätendarlehen, das bei einer Bank aufgenommen wird. Bei besonders energieeffizienten Immobilien kann zudem ein günstiger Kredit über die KfW beantragt werden.