Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Hauskauf?

Für zukünftige Häuslebauer oder Immobilienkäufer gilt immer noch eine einfache Faustformel: Je mehr Eigenkapital beim Hauskauf eingebracht wird, desto besser sind die Konditionen bei der Baufinanzierung. Als grobe Faustregel gilt, dass es mindestens 20 bis 30 Prozent von den Gesamtkosten bei einem Hauskauf oder Eigenheimbau sein sollten.

Grundsätzlich belohnen Banken zukünftige Bauherren und Hauskäufer jedoch vor allem dann, wenn sie möglichst viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen. Auf die Frage, wie viel Eigenkapital daher beim Hauskauf das richtige Maß ist, zeigt sich in der Praxis: Mindestens sollten die Nebenkosten des Erwerbs durch Eigenkapital gedeckt sein. In vielen Fällen sind das bereits 8,00 bis 15,00 Prozent des Kaufpreises. Jedes Prozent mehr, das dann direkt vom Kaufpreis über Eigenkapital finanziert werden kann, honoriert eine Bank mit günstigeren Zinsen

Warum ist Eigenkapital wichtig?

Das Eigenkapital dient für Banken als Sicherheit. Wer viel Eigenkapital in eine Baufinanzierung einbringen kann, gilt entsprechend als solvent. Entscheidender ist jedoch, dass die Bank dadurch im Umkehrschluss nur einen geringeren Teil der Immobilie finanzieren muss. Werden beispielsweise nur 70 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie über Fremdkapital von der Bank finanziert, wären die Auswirkungen eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers recht gering. Die Bank würde dann die finanzierte Immobilie versteigern und mit hoher Wahrscheinlichkeit die komplette offene Restschuld decken können. Liegt die Fremdfinanzierung hingegen bei 90 oder 100 Prozent, kann es vorkommen, dass bei einer Versteigerung im Zuge der Zahlungsunfähigkeit kein ausreichend hoher Kaufpreis zustande kommt.

Es gilt daher: Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer in eine Finanzierung einbringen, desto:

• geringer ist die Kreditsumme
• niedriger sind die Kreditzinsen
• weniger ist für die monatliche Rate zu zahlen
• schneller kann der Kredit zurückgezahlt werden
• weniger Kreditsicherheiten sind zu stellen

Darüber hinaus ist ausreichend Eigenkapital beim Hauskauf oder Eigenheimbau ein wichtiger Puffer: Mit einem zusätzlichen finanziellen Spielraum wird vor allem das Risiko gesenkt, spätere Ratenzahlungen wegen unvorhergesehener Ausgaben nicht zahlen zu können. Eigenkapital als Liquiditätsreserve hilft so bei ungeplanten Nachzahlungen oder plötzlichen Reparaturen und Schäden, die finanziellen Belastungen aufzufangen.

So wird das Eigenkapital berechnet

Das Eigenkapital lässt sich einfach durch eine Aufstellung des eigenen Vermögens ermitteln. Dabei sollten jedoch nur solche Vermögenswerte einbezogen werden, die wirklich aktiv für die Finanzierung der Immobilie verwendet werden sollen. Dazu gehören vor allem:

• Bankguthaben
• Tagesgelder
• kündbare oder bald fällig werdende Festgelder
• Bausparverträge
• Aktien und andere Wertpapiere
• Lebensversicherungen

Darüber hinaus können auch Kredite von Verwandten als Eigenkapital gelten. Leihen beispielsweise die eigenen Eltern Geld für die Immobilie, so würden diese Forderungen erst nach dem Bankdarlehen bedient werden müssen. Insofern akzeptiert die Bank das Geld als Eigenkapital.

Rechenbeispiele

Familie Meier möchte ein Haus kaufen. Der Kaufpreis liegt inklusive Nebenkosten bei etwa 375.000 Euro. Als Eigenkapital könnte Familie Meier folgende Posten einbringen:

• Bankguthaben & Tagesgelder: 20.000 Euro
• Wertpapiere: 35.000 Euro
• Lebensversicherungen: 25.000 Euro
• Zuschuss von den Eltern: 20.000 Euro

Theoretisch würden so 100.000 Euro an Eigenkapital zusammenkommen. Allerdings entscheidet sich Familie Meier dagegen, die Lebensversicherung zu beleihen oder vorzeitig zu kündigen. Insgesamt werden daher „nur“ 75.000 Euro und damit 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht.

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital?

Immer wieder kommt bei einer Baufinanzierung die Frage auf, ob es möglich ist oder sich lohnt, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen. Einige Banken bieten jedenfalls in bestimmten Fällen den Hauskredit ohne Eigenkapital an. Das hat aber für den Kunden seinen Preis: Denn bei einer sogenannten Vollfinanzierung, bei der sowohl der Kaufpreis wie auch die Nebenkosten des Erwerbs zu 100 Prozent über Fremdkapital finanziert werden sollen, fallen erheblich höhere Kreditkosten für den Kunden an. Die zusätzlichen Kosten und Nachteile haben unter anderem ihren Grund in dem für die Bank wesentlich höheren Risiko eines Zahlungsausfalls. Dafür verlangt die Bank vom Kunden in der Regel:

• ein überdurchschnittlich gutes und sicheres Einkommen
• beste Bonität mit 1A-Schufa-Score
• zusätzliche Sicherheiten
• oder Bürgschaften.

Für Kunden kann sich der Hauskredit ohne Eigenkapital unter Umständen lohnen. Mögliche Fälle sind:

• Ein Immobilienkauf, bei dem in der aktuellen Niedrigzinsphase nach einer Renovierung und bei hoher Mietrendite zusätzliche Steuervorteile für besserverdienende oder verbeamtete Käufer mit hohem Jahreseinkommen genutzt werden können;
• Solvente Käufer, die mit dem Erwerb ihrer eigenen vier Wände in guten Wohnlagen mit hohen Mieten die Ratenzahlungen für den teuren Kredit durch die große „Ersparnis“ an Mietzahlungen kompensieren können.

Aber: Der Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital ist immer mit größeren Risiken und dem Nachteil einer längeren Kreditlaufzeit verbunden. Der Hauskredit ohne Eigenkapital sollte daher stets sicher kalkuliert und fachkundig beraten sein.