Wie viel Kredit bekomme ich?

Wie hoch eine Kreditsumme maximal sein sollte, lässt sich objektiv berechnen. Banken nutzen die Kreditberechnung, um die Kreditwürdigkeit einzuschätzen und den Höchstbetrag festzulegen, den der Kunde erhalten soll. Kreditnehmer stellen durch die Berechnung sicher, dass ein Kredit ihre Finanzlage nicht gefährdet. Relevant sind das Einkommen und die Ausgaben des Antragstellers sowie der Umfang der Finanzierung. Beispielsweise liegen bei der Finanzierung eines Autos die Maßstäbe anders als bei einem Immobilienkredit. 

Wie viel Kredit kann ich mir leisten? So berechnen Banken den Kreditrahmen!

Bei einem frei verfügbaren Privatkredit bewegen sich die Summen meist in einem überschaubaren Rahmen. Schon mit einem monatlichen Einkommen von 1.000 Euro bis 1.200 Euro lässt sich ein kleiner Kredit bekommen – vorausgesetzt, es ist ausreichend Liquidität vorhanden. Die Tilgungsrate ist bei einer langen Laufzeit niedriger als bei einer kurzen Laufzeit. 

Da gerade beim Hauskauf oder -bau jedoch wesentlich höhere Summen gebraucht werden, sind die Kreditbeträge in der Regel sehr hoch. Die Bank wird im Rahmen eines Baukredits sehr genau berechnen, wie viel Geld sie bei welchem Einkommen zu vergeben bereit ist. Wie belastend wäre die Darlehensrate im Verhältnis zu den monatlichen Einnahmen? Drei Varianten mit unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen nutzen die Finanzinstitute für ihre Kreditberechnung.

• Monatliches Einkommen minus Selbstbehalt: Was vom Nettoeinkommen nach Abzug des Selbstbehaltes (Lebenshaltungskosten und Sicherheitszuschlag für unvorhergesehene Ausgaben) noch übrig bleibt, kann ein Darlehensnehmer maximal als monatliche Rate aufbringen. Den Selbstbehalt schätzen Banken meist anhand von Statistiken: Für ein Ehepaar berücksichtigen sie beispielsweise 1000 Euro, 300 Euro zusätzlich kalkulieren sie pro Kind. Über den verfügbaren Betrag ermittelt der Kreditgeber schließlich die maximale Kreditsumme anhand einer Formel: 

Monatlich verfügbarer Betrag x 12 x 100

geteilt durch

Zinssatz (in %) + Tilgungssatz (in %)

• Nettoeinkommen im Monat multipliziert mit 110: Nach dieser Faustformel kann die Bank ebenfalls den maximalen Betrag für einen Immobilienkredit berechnen. Es ist eine sehr vereinfachte Methode ohne genaue Daten – für eine erste Einschätzung jedoch ausreichend. 

• Jahresnettoeinkommen mal Faktor X: Vor allem bei unregelmäßigem Einkommen als Selbstständiger oder Freiberufler gründet der Kreditgeber seine Kalkulationen auf dem Jahreseinkommen. Maßgebend sind die Zahlen aus den vergangenen Jahren. Oft wird das niedrigste erzielte Einkommen herangezogen, um den Rahmen für einen Immobilienkredit zu berechnen. Die höchstmögliche Darlehenssumme wäre dann das Sieben- bis Neunfache des Jahresnettoeinkommens.

Wie viel Kredit ist bei welchem Einkommen möglich?

Wer einen möglichen Immobilienkredit schnell selbst berechnen möchte, nutzt Variante zwei. Wie viel Kredit bekomme ich bei 1.500 Euro? Wie viel Kredit bekomme ich bei 2.000 Euro netto oder 3.000 Euro netto? Folgende Kreditsummen sind nach Multiplikation mit dem Faktor 110 möglich:

Monatliches Nettoeinkommen	Mögliche Kreditsumme
1.000 €	110.000 €
1.500 €	165.000 €
2.000 €	220.000 €
3.000 €	330.000 €
4.000 €	440.000 €

Hinweis: Anhand der Berechnungen lässt sich gut abschätzen, wie teuer ein zukünftiges Eigenheim sein darf. Allerdings sollten Kaufwillige die Nebenkosten dabei nicht aus den Augen verlieren, die ein Bau oder ein Kauf mit sich bringt. Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notarkosten verschlingen zusätzlich bis zu fünfzehn Prozent der Kaufsumme. 

Frei verfügbares Einkommen für den Immobilienkredit berechnen 

Um das frei verfügbare Einkommen im Einzelfall möglichst genau zu berücksichtigen, können Interessenten vorab ihre Ein- und Ausgaben ermitteln. Ein Haushaltsbuch erleichtert diese Arbeit vor allem für die unregelmäßigen Ausgaben wie Lebensmittel und Kleidung. Alle wiederkehrenden Positionen finden sich auf dem Kontoauszug. 

Zu den monatlichen Einnahmen gehören:

• Gehalt/Lohn/Rente (netto)
• Mieteinnahmen
• Zinserträge aus Kapitalvermögen
• Kindergeld
• Sonstige regelmäßige Einnahmen

Zu den monatlichen Ausgaben zählen:

• Miete und Nebenkosten
• Auto/Mobilität
• Lebensmittel
• Versicherungsbeiträge
• Fernsehen/Telefon/Handy
• Kleidung
• Freizeit
• Möbel/Haushaltsgeräte
• Unterhaltszahlungen
• Kreditraten
• Andere wiederkehrende Ausgaben

Anschließend gibt es die Möglichkeit, online einen Haushaltsrechner zu nutzen. Dieser ermittelt anhand der individuellen Angaben auf einen Klick, wie viel Geld monatlich für eine Kreditrate zur Verfügung stünde. 

Mit dem Budgetrechner den vollständigen Kreditrahmen berechnen

Ein Budgetrechner gibt schließlich anhand des monatlich frei verfügbaren Betrages Auskunft darüber, wie hoch die Ausgaben für eine Immobilie sein dürfen. Die monatliche Rate entspricht dem Betrag, der im Haushalt für einen Kredit aufgebracht werden kann. Sollzinssatz und Finanzierungszeitraum beeinflussen die Berechnungen ebenfalls. Bei Hauskauf und Baufinanzierung berücksichtigt ein Budgetrechner auch die anfallenden Kaufnebenkosten und das vorhandene Eigenkapital.

Begriffsklärung

Eigenkapital: Verfügbare Geldwerte des Antragstellers zählen zum Eigenkapital. Das können Ersparnisse, ein bereits vorhandenes Grundstück, Wohn-Riester, Bausparverträge oder Eigenleistung sein.

Rate: Die monatlich zu zahlende Kreditrate an die Bank setzt sich zusammen aus dem Betrag für die Tilgung des Kredits und den anfallenden Zinsen. 

Sollzinssatz: Jährliche Zinsen, die die Bank auf den Kredit erhebt. Aktuell (2019) sind Zinssätze zwischen 1,5 Prozent und 2,5 Prozent keine Seltenheit bei einer Baufinanzierung. 

Kaufnebenkosten: Bei jedem Hauskauf fallen Gebühren und Honorare an, die der Käufer tragen muss. Ihre Höhe richtet sich vor allem nach dem Ort, an dem die Immobilie steht.

·       Maklercourtage: 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent des Kaufpreises

·       Notarkosten für Beurkundungen, Kaufvertrag, etc.: ca. 2.000 Euro

·       Grundbucheintragungen: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises

·       Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises

Worauf ist bei der Kreditberechnung besonders zu achten?

Potentielle Käufer, die ihren möglichen Immobilienkredit berechnen möchten, sollten besonders darauf achten, die Kreditsumme nicht zu hoch anzusetzen – vor allem bei Immobiliendarlehen mit langer Laufzeit. Die Risiken einer Überschuldung sind nicht zu unterschätzen. Es empfiehlt sich, bei der Kreditberechnung einen monatlichen Sicherheitszuschlag (Puffer) einzukalkulieren. Zehn Prozent des Nettogehalts sollte er mindestens betragen. Wer dann vorab ermittelt, wie teuer eine Immobilie sein darf, minimiert die Risiken.

Bei einem Hauskauf ist es immer von Vorteil, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. 20 Prozent bis 30 Prozent der Kosten aus eigenen Mitteln finanzieren zu können ist eine solide Basis. Dabei ist es ratsam, nicht das gesamte Vermögen in die Finanzierung einzubringen. Ein Sicherheitspolster von drei bis sechs Monatsgehältern für unvorhersehbare Kosten ist angemessen.

Ist die Höhe des Eigenkapitalanteils geklärt, lässt sich über Haushaltsrechner und Budgetrechner Schritt für Schritt der individuelle Kreditrahmen berechnen. Anschließend gilt es, die Angebote verschiedener Banken zu dieser Kreditsumme miteinander zu vergleichen. 

Konkrete Angebote variieren

Mit Krediten lassen sich Autos, Elektrogeräte oder sonstige Ausgaben gut finanzieren, wenn sie im niedrigen fünfstelligen Bereich liegen. Durch einen überschaubaren Rückzahlungszeitraum und einen festen Sollzinssatz sind die Angebote verschiedener Kreditinstitute leicht miteinander vergleichbar.

Vor allem bei Baufinanzierungen schwanken die Angebote der Banken stark. Bei solch hohen Kreditsummen sind nach Ablauf der Zinsbindung unbekannte Faktoren im Spiel, die den Kredit und die daran gebundenen Zinskosten beeinflussen. Wie hoch wird der Zinssatz in zehn Jahren sein? Um die maximale Summe des Baukredits zu berechnen, führen Kreditinstitute deshalb ihre Kalkulationen mit einem beispielhaft gestiegenen Zinssatz durch. Es kann deshalb sein, dass die letztlich angebotene Kreditsumme unter dem liegt, was im Vorfeld geschätzt wurde. So verringern sich jedoch die Risiken für Kreditnehmer und Bank.